来源头条作者:五子千平
楼市涨跌和股市一样,长时间阴跌,突然间暴涨,七年一个轮回。每一个轮回下来,买房和不买房的人,家庭资产往往差一个数量级。
股市大涨,需要龙头板块和领涨股,然后板块轮动,一波又一波地将行情迅速推向**。楼市也一样,往往是从一线传导到二线,然后三四线,从热点片区逐步铺开到全市普涨,而热点片区也需要一个神盘来点爆行情。
话说中国楼市,久盘必涨,涨多必调
就像这次国铁印江澜以2.5w的毛坯价引发市场轰动,引得整个白沙洲的在售新盘和二手房蠢蠢欲动。
太阳底下没新鲜事。片区标杆盘带头涨价,凸显其他楼盘高性价比,低价盘快速去化,高价盘以时间换高利润回报,最终促进整个片区房价上一个台阶。这种手法各个开发商都玩得很溜,相互间心知肚明。
唯一的悬念是:谁来当这个涨价的带头大哥?
问武汉,谁是龙头片区?谁来当带头大哥?
怀念那些没有带头大哥的日子
很久很久以前,在深宝安、新世界、百步亭、南国置业等一批开发商向武汉人科普商品房概念的时候,开发商像一群洗脚上田的农民工,只知道埋头盖房,还没学会套路卖房。
买房者还处于“不知魏晋,无论有汉”的混沌中,没有谁先知先觉地存房待涨,就连按揭贷款,都需要国家苦口婆心地讲“美国老太太和中国老太太”的故事。
然而,有楼盘没楼市的时代终归谢幕,一代目的带头大哥正阔步赶来。
中规中矩的新世界常青花园
2004年,洪山南湖,金地格林小城[给力]
#武汉楼市#
涨价的第一波带头大哥是招保万金。
浓眉大眼西装革履的招保万金,在招商局的三请四接后,在媒体的鸣锣开道下,在万众瞩目的欢呼声中,陆续进驻武汉。**全力支持,地随便挑,贷款管够,报纸电视免费宣传,工程建设有保障,楼市监管没有的事。
招保万金当时都是做的近郊大盘,如金地格林、万科城花、万科花城、保利心语。他们带着广东沿海地区的先进经验,以全新的开发、设计和销售模式,对本土开发商形成降维打击。
引领时尚的金地格林小城
金地格林在偏僻的洪山区北港村埋头填南湖,几十栋楼同时开工,蔚为壮观。武汉人穿过泥泞的施工便道,走进精致时尚的售楼部,接受置业顾问的专业讲解,立即就被高水平的户型设计和展示出的园林实景所折服,踊跃交钱认购,洋房发售时甚至还要区长写条子。
金地格林的首开价是4000多,而位于武昌区位置更好的风华天城彼时刚刚售罄,清盘价格只有2700块。猛涨50%竟然波澜不惊。
此后,南湖片区就再也没有3字头的新房。2年后,名不见经传的水域天际首开,就大胆地卖出了6000元的天价。
连吃三口红利的水域天际
在更偏僻的野芷湖边,保利心语则以5~6000元对外销售,相比隔壁的楼盘价格翻倍,依然不愁销路。卖到三期的时候,因为降价被砸了售楼部,不久后就被4万亿救起,在带头涨价的路上绝尘而去。
五叔记得很清楚,就是那时候,五叔在保利心语售楼部,见到了后来赫赫有名的孙宏斌,正在微服私访。
有意思的是,一代目的带头大哥不但不被责骂,而是作为“片区价值发现者”广受地方**和购房人的尊崇。
保利心语:10年10期一座城
2006年,汉口花桥,晋合世家
在招保万金庞大的身影下,还有一些另类的大哥。比如汉口花桥的晋合世家。
这个楼盘的老板不是山西人,而是新加坡客商(如真包换),带有仁恒的基因。这是个以追求极致品质和低调奢华为特色的小区,只有3栋楼,却在开售时全城轰动,认购持续到凌晨3点,当天售罄。
“高贵到骨子里”的代价是1.5w的售价,是隔壁统建大江园的5倍,与黄浦路江滩的武汉天地不相上下。
可惜的是,晋合世家涨了价,却没带成头。
高贵到骨子里的晋合世家
2012年,楚河汉街,万达御湖世家[V5]
武汉楼市涨价的第二波带头大哥是万达恒大和融创。披着风衣,挂着大金链子,擅长玩7个盖子10个锅的民营房地产大鳄们,在楼市的黄金时代收获了一大拨红利。
汉街还在纸上规划的时候,万达御湖世家超级阔绰的售楼部就开张了,高高的大厅金碧辉煌,耀眼的巨幕LED亮瞎狗眼,巨巨大屏幕上王健林挥斥方遒,像巨人一样俯视众生。
被吐槽“东北澡堂子装修风格”后,简直不忍直视
御湖世家的首开价延续积玉桥万达公馆的2.5w,限量发售,卖得不好就涨2000试试。到2015年汉街开街时,价格已经涨到3.8w。
带头大哥“不差钱”,房价涨起来就回不去。御湖世家、御湖壹号、壹号公馆,乃至正在销售的御湖汉印,一脉相承。10年了,一直还在4w上下不急不忙地卖着。
大哥真是狼大,硬是把10年的预期都打进了房价。
房价没涨多少,还好品位提高了一点
2016年,关山大道,保利时代[666]
2015年下半年,从遥远的深圳传来了轰隆隆的涨价声,房价似乎在一夜之间翻了倍。
一些全国性开发商如同嗅到了血腥味的大白鲨,纷纷酝酿全国所有项目提价。在武汉,敢于当带头大哥的还属保利。
2016年3月10日,保利时代在文章《二月二,武汉房价龙抬头》中宣布,即将开售的24号楼从16500元跳涨到25000元,一时间惊呆了全行业。
房管局迅速反应,停止保利时代的销售,勒令限期整改。
带头大哥,带的是价格标杆
但是,潘多拉的盒子打开了。
五叔当时在百瑞景销售老总的办公室听到他在电话里解释:“太丢脸了!人家城郊结合部都卖2万5了,我们这市中心的哪还好意思卖1万8?”
而比“城郊结合部”更偏远的光谷中心城,堪称“荒郊野岭”的各个售楼部里,昨天还在为8000块都卖不动犯愁的项目总们,纷纷下令捂盘惜售。
那些年,我们一起追过的神盘
3月底,处罚决定出来了:扣3分,罚50万。
全市楼盘心照不宣地进入长达半年的“静默期”,而二手房却节节上涨,到9月的时候已经翻倍,与同片区新房形成了每套上百万的倒挂。即使是愿意大方支付茶水费的购房者,也买不到新房子了。
2016年10月3日,武汉发布了严厉的限购措施。
保利引领的这轮楼市上涨,标志着以实力央企为主的第三代带头大哥隆重登场。他们穿着夹克衫,器宇轩昂地走过来了。
啊,我们意气风发,走进了新时代
2021年,武昌滨江,长江中心[奋斗]
在带头大哥的鼓舞下,武汉楼市从2018年起商品房销售面积连续4年蝉联全国第一,同时荣膺全国土拍成交面积冠军。
武汉房地产开发规模全国第一
开发商对后市信心爆棚。随之,在2020年的土拍市场,地王频出,几乎每个区、每个片区都诞生了新的地王。楼面地价达到令人难以置信的高度,业内惊呼“面粉贵过面包”。
2021年起,这些地王陆续面市,不出意外的话,将会有成排的带头大哥崛起在各片区涨价的榜首。
面粉贵过面包,都是带头大哥的功劳
可惜的是,2021年下半年突如其来的楼市寒潮打破了地王们的梦想。
武昌滨江商务区的标杆盘,长江中心在楼市正热的时候首开,相比一街之隔福星惠誉月亮湾壹号的3.1w毛坯价,长江中心带精装修3.9w也算是符合市场预期。
5月10日,R3,单价3.9w,日光。
5月29日,R4,单价4.1w,去化80%。
7月17日,R1,单价4.37w,去化50%。
8月15日,R5,单价4.5w,去化不详。
11月5日,楼王R2,单价4.7w,不详。
涨价未遂,带头大哥没当成,只好高台站岗了。
曹刿论战:一鼓作气,再而衰,三而竭
2022年,光谷中心城,南山樾府[跪了]
长江中心好歹趁楼市正热时出了一些货。而南山樾府就没这么好命了,它开盘时正值武汉楼市凉透了。
南山樾府是2020年6月竞得的P(2021)036号地块,楼面地价15985.65 元/㎡(溢价率超过100%),和三环内锦绣龙城的二手房价差不多。楼盘体量不大,仅32亩,仅有3栋高层449户,容积率2.1,绿地率30%。
2022年1月底,南山樾府以3.1w的成本价开盘。时隔一个月之后,网签备案仅1套。
想当带头大哥,却成反面教材
2022年,白沙洲滨江,国铁印江澜[强]
在遍地一万七八的白沙洲,龙湖天璞率先对2.5w发动冲击。
龙湖天璞拿地价7832元(需要x2),放风价2.5w,备案均价22100,4月29日开盘时折后成交价21500。可见,带头大哥不是那么容易当的。
随后,头很铁的国铁印江澜出场继续挑战,昨天以毛坯价2.5w首开,线上认购85套,成交金额2.7亿,如果加上当天现场成交,估计开盘首日去化率在35%以上,大大超过甲方预期。
国铁印江澜涨价成功,一举奠定白沙洲片区带头大哥的江湖地位,原因在于它集齐了天时地利人和:新政频出,楼市回暖;地价为0,一线滨江;股东有钱,不急着回笼资金。
白沙洲片区有了带头大哥
2022,更多带头大哥已经箭在弦上[比心]
楼市暖风劲吹,在带头大哥的示范效应下,越来越多的楼盘蠢蠢欲动,优惠说收就收,下一轮全面上涨已经潮流暗涌。
光谷多个3w+、后湖2.9w、汉阳3w、四新2.6w、东西湖2.5w……也许只需要半年,在片区低价盘售罄后,买房人就不得不直面这些雄心勃勃的带头大哥们。
楼市涨价的带头大哥,我们到底该如何看待他们的功与过?
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